再生住宅ネットワーク

マンションのよいところは、鍵一つで出かけることが出来ることや日々の草木のメンテナンスなどがいらないところです。

ただ、資産として見たとき時には個人の住宅と違って難しいことも発生します。

簡単に外壁のメンテナンスなどは出来ないし、その先の建て替えとなるともっと複雑になってしまいます。

ロケーションのときに取り上げたように、自分以外の要素が住む環境を決めてしまい、自分が努力してもどうにもならない様々な問題はどうすることも出来ません。

そこで、マンションではなく環境も考慮しながら再生可能な中古住宅を買って将来の資産にすることも検討する価値があります。

時代とともに不動産の価格は大きく変動しています。

そのうち、建物は時間の経過で評価が大幅に安くなるのが普通です。

しかし、年数は古くとも下手な建築間もない建物よりも価値のある住宅はたくさんあります。

この辺を見極める目を持つと、中古でも大きな費用をかけずに再生することも可能になります。

特にこれから土地を購入して家を建てるのがきついからと「建売住宅」を購入するのなら一度ロケーションのよい良質の

中古住宅を検討してはいかがでしょうか。

すでに、建物の価値は大きく下がった建物ですから建売のように数年で評価が大幅に無くなるリスクはありません。

しかも、10年以上たった中古住宅はその間に問題が発生していたとしたら、すでに対策はとられているはずです。

新築建売のように、これからどんな問題が出てくるかわからないのと比べたらむしろ安心かもしれません。

しかし、中古住宅といっても周辺環境もよく便利なところとなると価格が高くなるのは避けられません。

そこで、周辺環境を優先して探す手段として将来解決する可能性のある「瑕疵物件」を購入する手もあります。

アメリカで住みたい街の候補として常にトップランクにあるのが、イチロウのいるシアトルです。

北に立地しているのに、黒潮の影響で冬はそれほど寒くないし湿度も高く住みやすいと言われています。

東京や札幌などの国内の都市からするととってもコンパクトな都市ですが、環境はとても素晴らしいのです。

アメリカで不動産を購入するときの条件は

１にロケーション　２にロケーション　３にロケーションといいます。

アメリカという国は自分たちの住む環境をお金で買うのです。

周囲に荒れた家があったり、芝が刈られていなかったり、家に落書きがある。

 それこそおんぼろの車が止まっている、ゴミが道路に捨てられていないか、変な風体の人が歩いていないか、そして風俗や柄の悪い飲み屋が近くに無いか、住む環境のチェックが第一条件なのです。

だからロケーション・ロケーション・ロケーションなのですね。

我が家は購入してから好みに合わせて改装が出来ますが、周囲の環境は自分で帰ることが出来ないものです。

 

札幌市は碁盤の目のように開発され道路も広く街もとっても明るい素敵な都市です。

とても古い歴史に培われた京都もいいけれど、自然と都会が適度に調和した街の持つ魅力は

又違ったものがあるのでしょう。

中古のマンションを購入するに当たって、このような視点で見ることはとても大切です。

特にマンションは、管理の問題がその価値を決めることにもなるため、ある程度の大規模マンションの方が安心して購入できます。

そのマンションの個数が少ない場合は、管理費や修繕積立金の負担も多くなり(少ないと管理がずさんになる)売却も容易ではないようです。

そして、そこに住む住人と周辺環境が自分たちの暮らしを安心してゆだねることが出来るかも大切です。

ロケーション・・・価値のある言葉だと思いませんか。

勿論中古住宅や新築のための土地の購入・建売などすべてのケースでこれは言えます。

息子の購入した中古住宅もロケーション最優先での購入でした。

 

 

横浜に転勤して今年の七月で丁度３年になります。

当初の予定通りに七月末には元の職場に復帰です。

三年も首都圏での生活をしていたので、その間に京都や沖縄そして東京周辺の行楽地やディズニーランドなど十分に満喫できたようです。

札幌は魅力のある街ですが、様々な施設がある首都圏とはその辺は違いがあります。

しかし、だからこそ自然と調和した人をひきつける街ともいえるのですが。

そろそろ引越しの準備、特に札幌の二人の幼稚園への転園準備など何かとあわただしくなってきた６月初旬に

息子から電話がかかってきました。

(この大規模マンションは完成したのが1988年、今年で丁度22年になりますがほとんど売り物件は出ない場所です。

たまに売り物があることを期待して、そこのマンション管理人に「売り物が出たら教えて・・・」と言う人がいるため

めったなことでは、不動産物件情報に掲載されることが無いのです。

ところが、今回は札幌の友人から「売り物件があるよ・・」と教えてもらい不動産情報を見たら・・・

なんとその物件は自分たちの住む部屋の隣で南と西に窓のある角部屋しかも、広さは90㎡以上もあります。

住んでいた当時からお隣ですから挨拶もしていて、その部屋を訪ねたこともあり前々から角部屋が出たら買いたいと

考えていたのですが、それも隣が売りに出るとは思ってもいませんでした。)

『どうする』

私の答えは決まっています。

「買えば」

長男との会話はたったそれだけ。

早速私も物件情報を調べ「こんなことって本当にあるのかな・・」

ここのマンションでは各階の二部屋のために専属のエレベーターと階段がついています。

ということは、今回の物件を購入するとまさしく息子たち家族の専用エレベーターになるわけです。

お嫁さんにも相談して、息子たちはこの物件の購入に向けて不動産業者と交渉をすることになりました。

価格も10年前に今のマンションを購入した当時から比べると広くなった割には一割程度安く購入できそうです。

最終的にローンは1200万借りて10年以内で返済する計画です。

実際はもっと早く完済するでしょう。

なぜならば、今まで住んでいた部屋は「賃貸」に回せるからで、相場では家賃は80,000円、するとその家賃収入から800,000円は借り入れ返済に回すことが出来ます。

これでやっと、最初に購入したマンションが収益を生む「資産になる家」となったわけです。

この次は、少し長期計画で購入してあった中古住宅の『再生』か「新築」が彼らの目標になります。

この数年でその結論が出てくることになります。

今回購入した物件も合わせて、彼らは「資産になる家」を手にしたのです。

若い二人にとって、結婚生活が購入した中古マンションからスタートすることになる。

まず内装のリフォームの材料ホタテの塗料は私からプレゼント、塗装作業は自分たちで(ご両親にも手伝ってもらって

床とか畳は専門家に依頼し、100万という予算の範囲内で終わらせた。

設備などは古くはなっているが別に使うのに不自由ではないのでそのまま活用する。

生活費をしっかりと管理して少なくとも毎年100万以上のローン元金の返済をする努力は住居が資産となるか長い事負債となるかの分かれ道でもある。

ローン元金の返済は、毎月の返済額は変えずに期間をその分縮める方法を取る。

それを繰り返した結果、六年で借り入れたローンを完全に返済することが出来たのです。

これは、共働きが出来たこと、息子の収入もその間増えていったことも大きな要素ではあるのですが、まず最初の計画で無理をしなかったことが最大の要因だったと思います。

そこで初めて、資産になる家・・・収入をもたらす住まい計画を進めることが出来るのです。

次に取り組んだのは「中古住宅の購入」です。

これは、かなり長期的に考えた上での対策ですが、しばらくの間は毎年それなりの負担がある計画でした。

おそらく、周辺相場の25%程度で不動産を手に入れることになったと思います。

これについては、詳しくは書けません。

丁度4年ほど前に息子夫婦の出向に伴う転勤が決まりました。

三歳になる娘と生まれて半年の娘を伴って横浜に転勤です。

この出向は3年と期限が決まっているので、その間を利用して次のマンション購入のための資金作りに励むことになりました。

若い夫婦ですが、基本となる自分たち家族の家がある、それも借り入れも無く・・・これは精神的には相当に楽です。

そして、次の計画をゲームのように楽しみながら進めることが出来ます。

こんな彼らに、またしても信じられないような幸運が訪れることになろうとは・・・

住まい計画の最初を間違えなければ、こんなラッキーなこともおきるのだとつくづく思います。

それは次回。

中古マンションに絞り込んで、価格や通勤の便・周辺環境などを考慮して探していたところ、緑豊かな公園に隣接している

管理の行き届いた大規模マンションの一室が売りに出ていました。

そこのマンションの一部は賃貸にまわしている部屋もあるようで、家賃は80,000～100,000と結構な金額です。

その売り物件の希望売却価格は当時で1650万円。

この物件に絞込み検討をします。

まあ50万程度は交渉できるからローンの費用などと改装費用も考慮して総額1800万円が購入総額。

変動金利2.4%で1300万円を20年元利均等で設定すると毎月返済額を68,000円となる。

これなら管理費や駐車場費用・固定資産税まで考えても同じ場所にマンションを借りるのと大差がなくなる。

すでにこのマンションは建築後11年たっているので、大幅に価格が下落することはなさそうだ。

息子の貯金250万円と親の援助を加えて自己資金を作り予定通りに1300万円を銀行ローンで決済することにしたのです。

28才、独身。

近く結婚する予定はあるものの、長男の住まい・・・つくりがスタートしたのです。

子どもたちのことについては、大きくなっても親として強い関心を持って見守り、必要とあらば口も○○も出すことがあります。

長男は妻の生まれ育つた札幌で誕生したせいか、札幌にはとっても縁があるようで都内の学校を出てから勤めた会社は地元の企業で、札幌の娘さんをお嫁さんに迎えています。

社会人としての第一歩は札幌郊外のアパートから始まりました。

1LDKで家賃は60,000.円、生活費を除いて少しでも貯蓄を勧めてはいたのですが、お付き合いや好きなスキーのためなかなか思うようにはなりません。

そんな中で出会ったのが、今のお嫁さんでした。

家を考えるきっかけのひとつなのでしょう、賃貸アパートの二回目の更新が近づき彼なりに将来のことや勤務先との通勤時間を考えて「家がほしい」と思ったようです。

しかし、何しろ若く28才になったばかりで年収は多くはありません。

毎月の支払いは現在の家賃程度でも、それに管理費や修繕積立金・固定資産税を加えると年間の支払総額は今よりも

40万以上多くなってしまいます。

結婚を前提に当分の間は共働きをすると二人の税込み収入の合計額は500万程度ですから、実質手取りは400万前後と考えなければなりません。

その中から総額110万を家賃と考えて支払い、生活を組み立てていくことになります。

そうなると3000万以上もする新築のマンションや郊外の新築分譲住宅などはとても手が届くものではありませんでした。

現実的に考えて、近い将来には生まれてくる子どものことも視野に入れておかなければなりません。

子どもが出来れば等分の間は共働きを前提にした生活の計画も成り立たなくなる恐れがあります。

そんなことも考慮して計画を考えます。

理想としては、５年以内に前倒しして返済を進めることで住宅ローンの負担を軽減出来れば、安心してマイホーム計画を進めることが出来ます。

そこで、中古マンションに絞ってこちらの希望に合う物件を探すことになりました。

決して背伸びをすることなく、ある程度のゆとりは必要ですから、

まずは、借り入れ金額は税込み年収の３倍以内・出来れば手取り年収の３倍にしたい。しかも最長でも20年ローンで。

結構現実的なスタートだったと今でも思っています。

残債と不動産の価値が少なくとも等価になって始めて、資産になる家の始まりです。

そう考えてみると、多くの場合住宅の取得は最初からマイナススタートをしていることになるのかもしれません。

あくまでも最初のマイホーム・・・として今はどんな方法でスタートしているかというと

新築の場合は

▲土地付き新築住宅・・・建売を買う。

▲土地を購入して注文住宅で家を造る。

▲新築マンションを買う。

▲親の土地をもらって新築住宅を建てる。

▲親の住んでいた家を壊し二世帯住宅を造る。

などですね。

では、中古の場合は

▲中古のマンションを購入する。

▲中古住宅を買う。

▲親からの相続で家を持つ。

などが考えられます。

一番負担がないのが最後の親の家をもらう・・・ということになりますが、では他の手段についてその家は「資産それとも負債」と考えたらどうなるでしょうか。

具体的な例で言うと、私の場合は中古住宅からのスタートでした。

土地が右肩上がりの時代でしたので、築三年のプレハブを1600万で買い、それを4年たって2300万で売却して新たに2400万の土地を購入して2000万円で新築住宅を建てました。総取得費(2000万＋2400万=4400万)

この土地購入と住宅を建築する費用として27年前ですが2500万円・２５年の住宅ローンを組みました。

当時勤めていた住宅会社の同僚からは、よくそこまで借金するな・・・度胸があるのか馬鹿なのか・・・などと揶揄されたものでした。

新築当時は35才、将来会社を辞めて独立することは一応想定内してはいたのですが、勤め続けるという前提で定年60才時には完済しているスケジュールを立てた上での借り入れでした。

少なくとも購入時よりも相当高く売れたことがラッキーでしたね。

結果的にローン残債と土地建物の評価を新築時で比較しても完全にプラスからのスタートだったのです。

昔だから出来たことですが、不動産を持つこと自体が資産形成につながるよい時代でした。

そんなよき時代は遠くなり、息子たちのマイホーム取得の番になりました。

こうして私の最初の中古住宅購入から18年、今度は長男のマイホームです。

最初が肝心です。

最初の・・・そう最初のマイホームのあり方が資産になる家・負債になる家の分かれ道です。

シャツのボタンも最初を間違えると最後まで修正が効きません。

くれぐれも様々なことを考慮したうえでの賢い選択をお勧めしたいですね。

では、次回は長男の家づくりをご紹介します。

いまか、それとも将来なのかはともかくとして

資産になる家は・・・・収入をもたらしてくれる家。

負債になる家は・・・・いつまでもお金が出て行く家。

という前提で考えたら、自分の住む自宅は収入をもたらさないわけだから「資産になる家」とはいえなくなります。

でも、アパートのような賃貸住宅の家賃のように定期的に毎月支払いが発生しないのなら「負債になる家」ともいえません。

家賃同様に支払いが発生しているローン残債のある住宅は、残債完了までは(残債と不動産の価値が等価になるまで)は

厳密に言うと、何らかの理由で売却を余儀なくされたときには、負債が残ることになります。

その意味で、資産になる家の条件は残債と等価になった時点であるともいえます。

さて、そう考えると自己資金ゼロ、または頭金10～20%程度で購入する建売住宅やマンションはなかなか資産になる家にはならないようです。

では、新しい資産造りにつながる工夫とは・・・

私の個人的な感覚ですが、日本の先行きはこれからどのような方向に行くのか見えません。

ただ、ハッキリいえることは人口と世帯数はこれから増えることはなく、減少するということです。

世帯数が減少する中で、既存住宅の空き家個数が増加し続けています。

現在7,000,000戸といいますから大都会東京の全世帯数よりも多い数になるのだそうです。

そういえば、多摩ニュータウンの老朽化と合わせて住人の急速な老人化が問題となっていました。

同様に、私の住む団地でも、人の住まない空き家がポチポチ目立ち始めた気がします。

我が家の斜め前と西隣は空き家です。

中にはまったく手入れされず、かといって解体して更地にする(解体費用も馬鹿になりません)わけでもなく朽ちていくのに任せたようになっている建物さえあります。

住宅地としてスタートして35年以上経過した住宅団地にこれは共通する風景といってもよさそうです。

これらの家が建築された当時は高度成長経済下でそれこそ誰にとっても「夢のマイホーム」を持つことが憧れでした。

というか、土地という不動産を資産として所有することに意義があり、家そのものはそれこそ極端な言い方ですが家族のそれぞれの部屋さえあれば、構造がどうだとか長持ちするとか、もちろん高断熱高気密なんて言葉さえなかったわけで「雨露がしのげる家」ならよかったのです。

そうして建てられた住宅の寿命は永い訳がありません。

だから、世の中でしきりといわれている「寿命25年」は当然といえば当然だったのです。

とにかく土地を手に入れ、そこにとりあえず住める建物を造る、そして収入が増えるであろう15～20年後にもう一度建て替えるという計画だったのでしょう。

私の住む住宅団地でも建築当初のまま建っている家はほとんどなく、あるとすれば当時としては例外的にしっかりと造られた家か、空き家のまま放置されている住宅です。

当時のことはともかくとして、これから始めて家を持つことを考えたとき、それには新築住宅・建売・マンション・中古の住宅・マンションなど

様々な選択肢があります。

しかし、どうもこれからは昔のように先々給与が大幅に増えるという期待はどうももてそうもありません。

現在は給与はこれから大幅には増えない中で、子育てや老後に対しての貯蓄まで考慮しながら、「我が家」を計画する時代になったのです。

そんな状態で考える家づくりで絶対にしてはならないことが、30年したら建て替えなければならないそんな家です。

だってそうでしょう・・・将来建て替えすることなど資金的にほぼ無理だから。

ところで、「資産になる家」と「負債になる家」の違いはどこにあると思いますか。

いまか、それとも将来なのかはともかくとして

資産になる家は・・・・収入をもたらしてくれる家。

負債になる家は・・・・いつまでもお金が出て行く家。

と、私はざっくりと捉えて考えてみたいと思います。

最近、朝日新聞の朝刊の一面にローン破産の記事が載っていました。

そういえば、私の住んでいるのは川越市の郊外、名門ゴルフ場が二ヶ所もあるほど街中からは相当外れた場所です。

交通の便は悪いけれど、緑豊かでスーパーや病院、小学校・中学校などにも子どもたちが事故の心配せずに通える

日常生活面などでは恵まれた大規模開発団地です。

そんな結構な田舎、それからもかなり離れたこんなところに家を建てて誰が買うの・・・と不思議に思う場所に10棟前後の建売住宅が次々と建てられています。

このような住宅を購入する人たちには共通の思考が働いていることが住宅ローンを設定している銀行の話から見えてきます。

そのキーワードは

「今ならアパート家賃並の支払いでマイホームが持てる」ということです。

そのローン金額は確かに当初はアパート家賃並かもしれませんが、それを成り立たせているのは

史上まれに見る『低金利』と『35年もの長期ローン』です。

果たしてこのような、マイホームが将来、負債として家族を苦しめることにならないか・・・

実は、そのようにして求めた家の結末が朝日新聞が一面記事として取り上げ、安易なローンによる家づくりに警鐘を鳴らしたともいえます。

「本人と家族は新築一軒家が資産だ」と思っていたら実は将来に渡って家族を苦しめることになる「負債になる家」だったとならないために、一緒に考えてみませんか。